Аренда офиса, склада или торговой точки в Бразилии
Подбираем по вашему ТЗ, смотрим ногами, снимаем видеообзор в день выезда и торгуемся на португальском. Вы выбираете помещение, не прилетая на просмотры.
Состав услуги
- Подбор по ТЗИщем по базам, риелторам и «ногами» - в Бразилии заметная часть объектов не доходит до онлайн-площадок.
- Просмотр с видеоотчётомВыезд на объект, подробное видео с комментариями, проверка района и соседей - отчёт в тот же день.
- Переговоры об условияхЦена, индексация, срок, ремонт - торгуемся как местные: иностранцу озвучивают другую цену.
- Проверка договораПартнёры-юристы читают контракт до подписи: IPTU, гарантии, условия расторжения и штрафы.
Что смотрим на объекте и о чём спрашиваем арендодателя
Видеообзоры снимаем по одному списку, так финалистов легко сравнить между собой.
- Район и улица: кто соседи, спокойно ли здесь вечером, где встанет грузовик, заметен ли вход для клиента. Под склад и под офис с посетителями обычно подходят разные районы.
- Само помещение. Проводка, кондиционеры, санузлы, следы протечек. Всё, что придётся чинить, снимаем крупно: в торге это аргумент, в договоре повод записать, кто отвечает за ремонт.
- Вода. В сезон дождей часть низинных районов Рио подтапливает, и для склада это решающий вопрос. Ищем следы воды на стенах и у входа, расспрашиваем соседей.
- Платежи сверх ставки: IPTU, condomínio и индекс, по которому ставку пересчитывают каждый год. Как они меняют бюджет, разобрано в статье об аренде помещения в Рио.
- Обеспечение. Выясняем, что примет арендодатель: поручителя (fiador), страховку seguro-fiança или депозит. Без одного из этих механизмов договор не подпишут.
- Кто сдаёт объект и вправе ли этот человек подписать договор. Если ответ мутный, так и пишем в отчёте.
Формат, сроки, результат
Как идёт работа:
- Вы присылаете ТЗ: город, метраж, бюджет, назначение и вид деятельности компании (под адрес и вид деятельности выдают муниципальную лицензию). Особые требования вроде подъезда для фуры или витрины на улицу назовите сразу.
- До старта согласуем детали и стоимость нашей работы.
- Ищем по базам, через риелторов и ногами. По каждому финалисту в день выезда присылаем видеообзор с комментариями.
- Объект выбираете вы, а мы торгуемся о цене, индексации, сроке и ремонте.
- Партнёры-юристы читают договор, и вы подписываете его, зная полную стоимость.
Срок сильнее всего зависит от требований к объекту и от торга, поэтому редкие требования лучше указать в первом же сообщении.
Бразильская аренда полна локальных особенностей: налог IPTU и кондоминиальные платежи, которые прибавляются к ставке и меняют экономику объекта; гарантийные механизмы вроде fiador (поручителя) или страховки, заменяющей депозит; ежегодная индексация по инфляционному индексу, прописанная в договоре. Красивая ставка в объявлении и реальная стоимость владения - часто разные числа.
Наш формат экономит перелёты: вы присылаете ТЗ, мы отсматриваем варианты и по каждому финалисту делаем видеообзор с честными комментариями - включая то, что арендодатель предпочёл бы не показывать. Дальше переговоры и юридическая проверка договора; подписываете уже проверенный документ с понятной полной стоимостью.
Город, метраж, бюджет и назначение - четырёх строк достаточно, чтобы мы вернулись с первыми вариантами.
Прислать ТЗ на подборЧто вы получаете на руки
- список объектов с расчётом полной суммы в месяц: ставка, IPTU и condomínio;
- видеообзоры финалистов с комментариями, включая минусы, которых не видно на фото;
- итог торга: что арендодатель согласился изменить, а что оставил как было;
- заключение юристов по договору: опасные пункты и правки к ним;
- версию договора, которую можно подписывать.
О серьёзном, например о следах подтопления на складе или об арендодателе без документов на объект, сообщаем сразу, не дожидаясь конца подбора. Бывает, что в бюджете ничего подходящего нет. Тогда говорим прямо и предлагаем, что поменять в ТЗ: район, метраж или бюджет.
Склад, офис или торговая точка
- Склад под импорт. Сначала решаем, нужен он у порта или ближе к покупателям. Порт Рио удобен под получателя в штатах Рио-де-Жанейро и Эспириту-Санту, подробнее в гиде о портах Бразилии. Для режима RioComex растаможка должна идти через порты, аэропорты или таможенные зоны штата Рио.
- Штат склада лучше определить до регистрации компании: inscrição estadual выдаёт SEFAZ того штата, где компания ведёт учёт товара (см. гид Ltda для импортёра). Договор аренды пригодится и потом. Им молодая компания подтверждает операционную способность, когда просит поднять лимит RADAR.
- Офис. Тут важны дорога, вид здания и ресепшн. В бизнес-центрах condomínio бывает сопоставим с частью ставки, поэтому варианты сравниваем по полной сумме.
- Для торговой точки решают улица и соседи, так что на выезде снимаем и улицу вокруг помещения.
Аренда и соседние услуги
- Юрпроверка объекта и договора идёт глубже чтения договора: история объекта по реестрам и право арендодателя им распоряжаться (собственность, доверенности, согласия совладельцев). Её стоит добавить, если сдаёт не сам собственник или ремонт вы планируете на годы вперёд.
- Аренду выбирают, когда локация ещё проверяется. Под долгосрочное присутствие и актив на балансе есть покупка коммерческой недвижимости, сравнение двух путей на странице раздела Недвижимость.
- Представитель в Рио подойдёт, если офис нужен в основном ради встреч и дел на месте, а задач пока немного. Наш подбор заканчивается подписанным договором, а текущие дела на месте после въезда удобно передать представителю.
- Жильё для семьи подбирают в услуге Визы и релокация.
- Свой склад нужен не всем. Хранение и доставку может взять дистрибьютор, это обсуждают до договора с ним.
С этим обычно берут
Частые вопросы об услуге
Может ли иностранная компания арендовать помещение?
Аренда оформляется на бразильское юрлицо - ваше или, на переходный период, на партнёрскую структуру с последующей переуступкой. Переуступка возможна, если её допускают договор и арендодатель, поэтому этот пункт обсуждаем ещё на переговорах. Маршрут выбираем под вашу стадию.
Что такое IPTU и кто его платит?
Муниципальный налог на недвижимость; по рынку его чаще перекладывают на арендатора. Всегда уточняем и включаем в расчёт полной стоимости аренды.
Сколько занимает подбор?
Первые варианты обычно присылаем в течение недели. Полный цикл до подписанного договора чаще всего занимает 3-6 недель и зависит от требований, торга и того, как быстро арендодатель отвечает на правки.
Нужен ли физический офис, чтобы открыть компанию?
Компании услуг для регистрации хватает виртуального офиса, такой фискальный адрес принимает Receita Federal. Оформляют его при открытии компании, а ежемесячная плата за него есть в смете открытия.
Помещение нужно не в Рио. Возьмётесь?
Мы работаем из Рио-де-Жанейро и здесь смотрим объекты сами. Про другой город напишите в ТЗ: как устроим просмотры и во что это обойдётся, скажем до старта.
Нужен ли свой склад для продаж на Mercado Livre?
Не обязательно. В программе Mercado Envios Full товар хранит, упаковывает и доставляет сама площадка, для допуска нужны CNPJ, inscrição estadual и репутация продавца. Свой склад понадобится для режима Flex, когда заказы вы везёте сами; оба варианта описаны в гиде о выходе на Mercado Livre.
Разберём вашу задачу по Бразилии
30 минут в WhatsApp или по видеосвязи: оцениваем идею, называем риски и первые шаги. Бесплатно и без обязательств.
Написать в WhatsApp Написать на почту