Юридическая проверка недвижимости и договора в Бразилии
Партнёры-юристы проверяют объект и контракт до подписи: обременения, долги, права собственника, штрафные условия. Дешевле, чем разбирать проблемы после.
Состав услуги
- История объектаВыписки из реестра: цепочка собственников, обременения, аресты, ипотеки, судебные споры вокруг объекта.
- Долги, следующие за объектомIPTU и кондоминиальные платежи: задолженность переходит к новому владельцу - проверяем нулевой баланс.
- Полномочия стороныПраво продавца или арендодателя распоряжаться объектом: собственность, доверенности, согласия совладельцев.
- Разбор договораАренда или купля-продажа: индексация, гарантии, расторжение, штрафы - с переводом смысла на русский.
Что смотрим в объекте и в договоре
Список зависит от того, арендуете вы или покупаете, и согласуется до старта. Обычно в него входят такие пункты.
- Собственник по выписке из реестра. Сверяем его с тем, кто ведёт с вами переговоры. Если от имени владельца действует представитель, читаем доверенность: полномочия ограничены её текстом.
- Если объект числится за компанией, подписанта сверяем с её contrato social. Подписать договор может только тот, кому это право дают документы компании.
- По каждой записи в истории объекта (обременение, арест, ипотека, спор) разбираем, снимается ли она до сделки и чем грозит, если останется.
- Долги по IPTU и кондоминиуму. Покупателю они переходят вместе с объектом. В аренде вопрос другой: кто по договору платит IPTU. По рыночной практике его чаще перекладывают на арендатора.
- Деньги в договоре: ставка, ежегодная индексация (обычно по IGP-M или IPCA) и обеспечение аренды в виде поручителя-fiador, страховки seguro-fiança или депозита. Для депозита смотрим, на каких условиях его возвращают.
- Выход из договора. Штрафы за досрочное расторжение для каждой из сторон, кто отвечает за ремонт и в каком виде помещение сдают обратно.
Формат, сроки, результат
Как заказать:
- Пришлите адрес объекта и всё, что уже есть на руках: объявление, документы от собственника, проект договора. Напишите, арендуете вы или покупаете и под какую задачу нужно помещение.
- Оцениваем объём проверки, называем цену и ориентир по сроку.
- Партнёры-юристы запрашивают выписки, проверяют долги по объекту и полномочия стороны, читают договор.
- Присылаем на русском список рисков с оценкой серьёзности и рекомендацией.
- Отвечаем на вопросы по отчёту и подсказываем, какие пункты договора обсудить с другой стороной до подписи.
Договора ещё нет? Тогда начинаем с объекта, а текст разберём, когда его пришлёт арендодатель или продавец.
В бразильских сделках с недвижимостью есть особенность, о которую регулярно спотыкаются иностранцы: часть долгов привязана к объекту, а не к человеку. Купив помещение с хвостом по IPTU или кондоминию, вы наследуете этот хвост. Вторая частая ловушка - договоры: индексация по определённому инфляционному индексу, асимметричные штрафы за расторжение, скрытые обязанности по ремонту.
Проверку выполняют партнёры-адвокаты по недвижимости; мы координируем и переводим результат в понятный формат: список рисков с оценкой серьёзности и рекомендация - подписывать, торговаться об условиях или уходить. Услуга самостоятельная: заказывайте её, даже если объект нашли без нас.
Пришлите адрес объекта или проект договора - оценим объём проверки, назовём цену и ориентир по сроку.
Заказать проверку объектаЧто вы получаете на руки
- кто владеет объектом по выписке и вправе ли подписант им распоряжаться;
- найденные обременения, аресты, ипотеки и споры, к каждому пункту пояснение, чем он опасен для вашей сделки;
- долги по IPTU и кондоминиуму, если они есть, и что с ними сделать до подписи;
- смысл договора на русском: индексация, обеспечение, штрафы, расторжение, ремонт, с пометками, где условия перекошены в пользу другой стороны;
- оценку серьёзности каждого риска и итог: подписывать, торговаться об условиях или уходить.
Если итог «торговаться», расписываем предмет торга: какие пункты переписать, какие документы запросить у собственника, что он должен закрыть до сделки. О серьёзном, вроде ареста объекта, сообщаем сразу, как узнаём.
Особенности для аренды и покупки
- Аренда офиса или склада. Главные риски сидят в договоре. Из чего складывается реальный платёж арендатора сверх ставки, разобрано в статье об аренде помещения в Рио; в проверке смотрим, как это записано в вашем договоре.
- Покупка. На первом месте история объекта и долги, которые переходят вместе с ним. Проверку лучше заказать до задатка, пока выход из переговоров ничего вам не стоит.
- Компания в Бразилии ещё не открыта. Аренду оформляют на бразильское юрлицо, на переходный период иногда на партнёрскую структуру с последующей переуступкой. В этом случае проверяем, допускает ли договор такую переуступку и на каких условиях. Про своё юрлицо - на странице об открытии компании.
- Помещение под лицензируемую деятельность или как адрес компании. Муниципальную лицензию выдают под адрес и вид деятельности, поэтому назначение помещения обсуждают до подписи. Назовите его при заказе, договор будем читать под эту задачу.
Юрпроверка и соседние услуги
- Аренда офиса и склада подходит, если помещения ещё нет: подбор, просмотры с видеоотчётом, торг, и проверка договора там уже входит в работу.
- Покупка коммерческой недвижимости ведёт сделку от подбора до регистрации права, проверка чистоты объекта в неё тоже входит.
- Проверка контрагента смотрит на саму компанию: суды, долги, работает ли она по своему адресу. Её заказывают, когда помещение сдаёт или продаёт компания и вам важна её история целиком.
- Проверка по CNPJ бесплатно покажет статус, адрес и учредителей компании-собственника по данным Receita Federal. Про сам объект она ничего не скажет.
Техническое состояние здания в юридическое заключение не входит. Район, соседей и риск подтопления в сезон дождей видно только на месте, их смотрим на выезде при подборе помещения.
С этим обычно берут
Частые вопросы об услуге
Сколько занимает проверка?
Стандартный объект - от нескольких рабочих дней до полутора недель: часть выписок выдаётся быстро, часть зависит от скорости реестров конкретного муниципалитета.
Вы проверяете только в Рио?
Нет, по всей стране: проверка идёт по документам объекта, где бы он ни находился, а физический осмотр в другом штате организуем с выездом или через проверенных коллег на месте.
Что если проверка найдёт проблемы?
Это лучший исход: вы узнали о них до денег. Дальше три пути - снизить цену на стоимость риска, потребовать устранения до сделки или выйти из переговоров.
Я только арендую. Зачем проверять историю объекта?
Арест, ипотека или спор могут привести к смене собственника посреди срока аренды, и условия придётся обсуждать уже с новым владельцем. Об этом лучше узнать до переезда и ремонта.
Арендодатель многое обещал на словах. Это учтут?
В силе то, что записано в договоре. Перечислите устные договорённости при заказе: проверим, попали ли они в текст, и подскажем, что дописать до подписи.
Собственник просит задаток до проверки. Платить?
Лучше дождаться хотя бы выписки по объекту. Если без задатка объект уйдёт, впишите в соглашение условие о возврате задатка при серьёзных находках проверки, формулировку согласуйте с юристом.
Проверке объекта несколько месяцев. Она ещё годится?
Выписка показывает объект на дату выдачи, потом могут появиться новые записи и долги. Если до сделки прошло время, ключевые выписки лучше обновить, какие именно, подскажем.
Разберём вашу задачу по Бразилии
30 минут в WhatsApp или по видеосвязи: оцениваем идею, называем риски и первые шаги. Бесплатно и без обязательств.
Написать в WhatsApp Написать на почту