Покупка коммерческой недвижимости в Бразилии
Для бизнеса или как инвестиция: подбор, проверка чистоты объекта, торг и сделка через партнёров-юристов. Иностранцам покупка доступна - важно пройти путь без местных ловушек.
Состав услуги
- Подбор и осмотрОбъекты под вашу цель с выездом и видеоотчётом; оцениваем район, трафик и перспективу локации.
- Проверка чистотыПартнёры-юристы поднимают историю объекта: собственники, обременения, долги по IPTU и кондоминию, судебные споры.
- Переговоры о ценеАргументированный торг: в Бразилии дисконт от заявленной цены - норма, если уметь его обосновать.
- Сделка и регистрацияДоговор, нотариат (cartório), регистрация перехода права - до записи вас как собственника в реестре.
Что проверяем до задатка
К задатку переходим, когда по выбранному объекту закрыт такой список.
- Кто продаёт. Партнёры-юристы поднимают цепочку собственников и проверяют право продавца распоряжаться объектом: собственность, доверенности, согласия совладельцев. За компанию-продавца подписывает администратор по contrato social, у procurador полномочий ровно столько, сколько записано в доверенности.
- Обременения: аресты, ипотеки, судебные споры вокруг объекта. На осмотре их не видно, они есть только в реестрах.
- Долги по IPTU и кондоминию переходят к новому владельцу. Поэтому к подписанию баланс по обоим должен быть нулевым.
- Подходит ли адрес под ваш бизнес. Муниципальную лицензию выдают под адрес и вид деятельности, поэтому, если в объекте будет работать ваша компания, это уточняем до задатка.
- Сколько сделка стоит сверх цены: ITBI, нотариат, регистрация, гонорары юристов. Смету считаем под муниципалитет объекта.
- На кого оформлять. У покупки на вас лично и на компанию разные налоговые последствия, поэтому считаем оба варианта.
Формат, сроки, результат
Как идёт работа:
- Вы пишете цель (свой бизнес или инвестиция), город, тип объекта, бюджет и на кого думаете оформлять: на себя, на российскую или на бразильскую компанию.
- Собираем стартовую подборку через риелторов и базы, финалистов осматриваем на месте и присылаем видеоотчёт с оценкой района.
- По объекту, который вы выбрали, юристы проверяют историю, обременения и долги. Мы тем временем считаем расходы сверх цены и варианты оформления, а всё найденное в проверке идёт в аргументы для торга.
- После задатка юристы готовят договор, сделку оформляют в cartório.
- Сопровождаем регистрацию перехода права, пока вы или ваша компания не появитесь в реестре как собственник.
Срок во многом зависит от торга и от того, как быстро работают реестры и cartório конкретного муниципалитета, поэтому график называем после выбора объекта.
Иностранные физические и юридические лица могут покупать коммерческую недвижимость в Бразилии - рынок открыт, а для покупки достаточно оформленного CPF/CNPJ. Ключевой этап сделки - проверка: объект может нести долги по налогу IPTU и кондоминиальным платежам, которые следуют за недвижимостью, а не за прежним владельцем, плюс обременения и споры, видимые только в реестрах.
Мы ведём сделку целиком: от подбора с видеоосмотрами до регистрации права в cartório. Юридическую проверку и оформление выполняют партнёры-адвокаты, переговоры и координацию - мы. Отдельно помогаем связать покупку с общей структурой: оформление на компанию против личного владения имеет разные налоговые последствия - считаем оба варианта до внесения задатка.
Расскажите цель - под свой бизнес или инвестиция - и бюджет; соберём стартовую подборку и объясним процесс сделки.
Обсудить покупку объектаЧто вы получаете на руки
- подборку с видеоотчётами по финалистам: район, трафик, состояние объекта и перспектива локации;
- выводы юристов по выбранному объекту на русском: собственники, обременения, долги, споры, у каждого риска оценка серьёзности;
- смету расходов сверх цены под муниципалитет объекта;
- расчёт двух вариантов оформления, на вас лично и на компанию;
- договор, условия которого пересказаны по-русски;
- выписку из реестра, где собственником уже записаны вы или ваша компания.
Если проверка находит спор или долг, говорим сразу, задаток к этому моменту ещё не внесён. Дальше три пути: снизить цену на стоимость риска, добиться, чтобы продавец устранил проблему до сделки, или выйти из переговоров. Решение за вами. Во что обойдётся каждый путь, объясняем вместе с юристами.
Особенности по цели покупки
- Склад под импорт или дистрибуцию. Кроме цены за метр смотрим подъезд для грузовиков и рельеф: в сезон дождей часть низинных локаций в Рио подтапливает, для склада это критично. Район, удобный для офиса с клиентами, под склад часто не годится, и наоборот.
- Офис или магазин своей компании. Тут всё решают люди: торговой точке нужен поток у входа, офису - чтобы клиенты вас нашли и без мучений доехали.
- Объект под сдачу. Если в нём уже сидит арендатор, юристы читают и его договор: срок, индексацию, условия расторжения. От них зависит, сколько объект будет приносить и когда освободится. Если покупает бразильская компания, доход от аренды пойдёт в её налоговый режим, и режим лучше просчитать заранее в налоговом планировании.
- Покупка с прицелом на визу. Если думаете связать покупку с визой, скажите об этом до поиска: подходит ли такой путь, оценят юристы. Как устроена виза инвестора, разобрано в отдельной статье.
Покупка и соседние услуги
- Юрпроверку объекта и договора заказывают отдельно, если объект нашли сами или на руках пока только проект договора. Когда покупку ведём мы, эта проверка уже входит в работу.
- Аренда офиса и склада разумнее, пока локация не проверена делом или замораживать капитал рано. Аренду и покупку по стоимости входа, гибкости и платежам сравнивает таблица в разделе Помещения.
- Открытие компании нужно, если объект будет на бразильской Ltda, а её пока нет. Регистрацию удобно начать параллельно с поиском. Российской компании для покупки напрямую понадобится свой CNPJ.
- Бухгалтерия подключается после сделки, если собственник компания: платежи по объекту и доход от аренды попадают в её учёт и отчётность.
- Визы и релокация ведутся отдельным кейсом, когда владелец сам переезжает в Бразилию.
С этим обычно берут
Частые вопросы об услуге
Может ли иностранец купить недвижимость без визы?
Да, резидентство для покупки не требуется, нужен бразильский налоговый номер. Визовые основания, связанные с инвестициями в недвижимость, существуют отдельно, со своими порогами и условиями. Подходит ли такой путь вам и что выгоднее, объект или вложение в компанию, считают партнёры-юристы на конкретных цифрах.
Какие расходы сверх цены объекта?
Налог на передачу (ITBI), нотариальные и регистрационные сборы, гонорары юристов - в сумме закладывайте несколько процентов от цены; точную смету даём под конкретный муниципалитет.
На кого оформлять: на себя или на компанию?
Зависит от цели и от того, есть ли у вас уже бразильская компания. Для операционного бизнеса и сдачи в аренду часто удобнее компания, для простого владения возможны оба пути. Какой вариант выгоднее по налогам, показывает расчёт обоих до сделки.
Можно ли купить объект, не прилетая в Бразилию?
Подбор, осмотры и проверку ведём без вашего приезда, решение вы принимаете по видеоотчётам. Если на сделке вас будет представлять доверенное лицо, текст доверенности юристы готовят заранее, чтобы полномочий хватило именно на эту покупку.
Работаете ли вы с объектами за пределами Рио?
Да. Юристы проверяют объект по его документам в любом штате, а осмотр организуем с выездом или через проверенных коллег на месте.
Сколько стоит сопровождение покупки?
Зависит от города, типа объекта и объёма проверки. Стоимость нашей части и работы юристов называем до старта, когда понятны цель и бюджет.
Разберём вашу задачу по Бразилии
30 минут в WhatsApp или по видеосвязи: оцениваем идею, называем риски и первые шаги. Бесплатно и без обязательств.
Написать в WhatsApp Написать на почту